CE, 15 octobre 2025, n°476295, Mentionné aux Tables
La SCI Lou Joy, devenue la SCI Four Seasons, aux droits de laquelle est venue la société Agni Formation SRL, a sollicité auprès de la commune de Grasse un permis de construire visant à régulariser des travaux sans autorisation d’extension d’une maison d’habitation dite principale. Cette demande mentionnait l’existence d’une maison de famille et d’une piscine, construits illégalement en 2000 et 2003, dont les surfaces ont été prises en compte pour la surface du projet. Le permis délivré le 18 juillet 2006 a été jugé frauduleux et la juridiction judiciaire a prononcé la démolition des constructions.
En 2015, des voisins du projet ont demandé au maire de Grasse de retirer pour fraude le permis de construire. Saisi les voisins, le Tribunal administratif de Nice a annulé les décisions implicites de rejet des demandes de retrait par deux jugements du 20 août 2018. Après cassation devant le Conseil d’Etat, l’affaire est renvoyée devant le Tribunal administratif de Nice qui rejette les demandes des requérants par deux jugements du 31 mai 2023. Le même jour le Tribunal administratif de Nice a annulé l’arrêté du maire de Grasse de 2017 retirant pour fraude le permis de construire de 2006. Ce sont contre ces jugements que les requérants se pourvoient en cassation.
Le Conseil d’Etat rappelle qu’en matière de régularisation, le pétitionnaire doit présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Cette exigence n’est cependant pas applicable si ces travaux sont sans autorisation, concernent d'autres éléments bâtis sur le terrain d'assiette du projet et si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf s’ils forment avec la construction faisant l'objet de la demande d'extension un ensemble immobilier unique.
Dans cette affaire, le retrait pour fraude était motivé par le fait que le pétitionnaire n’a pas demandé la régularisation de la maison de famille et de la piscine. Le tribunal a alors estimé qu’en l’absence de lien physique ou fonctionnel entre ces biens et la maison principale, l’élément matériel de la fraude n’est pas caractérisé.
Le Conseil d’Etat considère à cet égard que l’existence d’une fraude peut se déduire d’éléments dont l’administration a eu connaissance postérieurement à la délivrance du permis. En ne recherchant pas si l’intention du pétitionnaire de réaliser un ensemble immobilier unique pouvait se déduire d’éléments postérieurs à la délivrance du permis le tribunal a donc commis une erreur de droit. La notion d’ensemble immobilier unique s’apprécie de manière globale et finaliste, indépendamment de la chronologie des constructions.
En l’espèce le Conseil d’Etat relève, sur la base d’éléments matériels, que dès 2006 le pétitionnaire avait l’intention de réaliser un ensemble immobilier unique et a d’une part, intentionnellement omis de demander la régularisation de la maison de famille afin de contourner les règles du plan d’occupation des sols. La surface de cette maison de famille a été incluse dans la surface du projet également afin de contourner certaines règles de constructibilité. Le Conseil d’Etat règle donc l’affaire au fond et conclut à l’obtention du permis de régularisation par fraude.