Par un arrêt rendu le 2 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification majeure en matière de servitudes de passage pour cause d'enclave. L'affaire concernait Mme U, propriétaire d'une parcelle enclavée, qui revendiquait un droit de passage sur le terrain des consorts M, tandis que Mme R H, propriétaire d'une parcelle issue de la même division, était également partie au litige.
L'article 684 du code civil dispose que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
L'article 685, quant à lui, prévoit que l'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu. La cour d'appel de Bordeaux avait retenu que la règle posée par l'article 684 du code civil ne pouvait être écartée par un usage même trentenaire d'un passage sur le fonds des consorts M.
La Haute juridiction censure ce raisonnement en réaffirmant un principe déjà établi dans sa jurisprudence (voir Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 19 mars 2003, 01-00.855). Elle juge que la détermination de l'assiette d'un passage par trente ans d'usage continu rend inapplicables les dispositions de l'article 684 du code civil, de sorte que, si l'état d'enclave d'un fonds résulte d'une division, l'assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division.
Cette solution consacre la primauté de la prescription acquisitive sur les contraintes légales de désenclavement, privilégiant ainsi la réalité d'un usage prolongé et continu. L'arrêt illustre également l'exigence de motivation des décisions de justice, la Cour reprochant aux juges du fond de ne pas avoir analysé l'ensemble des pièces produites pour justifier d'un usage trentenaire, violant ainsi l'obligation fixée par l'article 455 du code de procédure civile.