Extrait de la Gazette n°44 - Mars 2021 - Propos recueillis par Sandrine Lebel et Laetitia Domenech
Agathe SAKOUN
Directrice Juridique chez SOLIDEO
(Société de livraison des ouvrages olympiques) JOP Paris 2024
« La SOLIDEO, à travers ces ouvrages olympiques et paralympiques, veut proposer un nouveau modèle de construction, une nouvelle façon de concevoir la ville qui réponde aux enjeux de demain. »
Madame Sakoun, pouvez-vous présenter votre parcours à nos lecteurs ?
S’agissant de ma formation universitaire, j’ai suivi un cursus en droit privé à l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne. Après une maitrise option carrières judiciaires, je me suis orientée vers le droit de l’immobilier pour mon DESS (Master II).
S’agissant de mon parcours professionnel, il est essentiellement le fruit d’opportunités et de rencontres, ce qui m’a permis non seulement de toucher à divers domaines du droit mais également d’apprendre à travailler avec un ensemble d’expertises autres que juridiques.
J’ai d’abord intégré une société anonyme d’économie mixte de construction et d’aménagement en qualité de chargée d’administration dans le domaine du foncier.
J’ai ensuite pris la direction de deux structures d’économie mixte, l’une en charge de l’aménagement et l’autre en charge de l’exploitation et de la gestion.
Puis, j’ai pu intégrer en 2001 la société d’économie mixte chargée de la réalisation de l’Exposition Internationale 2004 en qualité de directeur administratif et juridique.
Quelques années plus tard, j’ai pris la direction juridique de l’une des entreprises publiques locales emblématiques de l’Ile-de-France.
Forte de ces différentes expériences, j’ai rejoint en 2018 la SOLIDEO, Société de livraison des ouvrages olympiques pour les Jeux de Paris en 2024, établissement public national à caractère industriel et commercial, dans lequel j’occupe les fonctions de directrice juridique et membre du comité de direction.
Pourriez-vous présenter la Société de Livraison des Jeux Olympiques (SOLIDEO) ?
La Société de livraison des ouvrages olympiques (SOLIDEO) est l’une des deux structures créées pour l’organisation de cet évènement mondial qui aura lieu en France à l’été 2024. Aux côtés de Paris 2024 – Comité d’organisation des Jeux Olympiques et Paralympiques (COJO), elle est l’opérateur public en charge de financer tout ou partie des coûts des ouvrages et des opérations d'aménagement olympiques, superviser la réalisation desdits ouvrages et opérations et veiller à leur livraison dans le strict respect du calendrier fixé par le Comité international olympique. Elle peut également assurer la maîtrise d'ouvrage ou la maîtrise d'ouvrage déléguée de certains des ouvrages ou de certaines opérations d'aménagement olympiques.
Ce sont 14 000 athlètes, 8 000 para-athlètes, de près de 200 nationalités, qui viendront à Paris à l’été 2024, pour participer aux différentes compétitions.
Pour construire ces ouvrages, la SOLIDEO s’est imposée, à elle-même ainsi qu’à l’ensemble des maîtres d’ouvrages publics et privés, des ambitions fortes orientées autour de quatre stratégies : l’excellence environnementale, l’accessibilité universelle, l’emploi et le développement territorial et l’innovation.
La SOLIDEO, à travers ces ouvrages olympiques et paralympiques, veut proposer un nouveau modèle de construction, une nouvelle façon de concevoir la ville qui réponde aux enjeux de demain.
Quelles sont les missions de la direction juridique de la SOLIDEO ?
La direction juridique de la SOLIDEO est aujourd’hui composée de dix personnes qui interviennent dans différents domaines du droit.
Sa Finalité : sécuriser sur le plan juridique les projets supervisés par la SOLIDEO ou sous sa maîtrise d’ouvrage – Assister et conseiller les autres directions.
Le champ d’intervention de SOLIDEO est des plus varié :
· Marchés publics
· Assurances
· Actions en justice en demande ou en défense
· Foncier : acquisitions et ventes
· Urbanisme/Aménagement/Environnement
· Conventionnement avec nos partenaires tels que Paris 2024, les collectivités territoriales et groupement de collectivités territoriales, les maitres d’ouvrages publics et privés
Comment s’organise la répartition des compétences pour l’organisation des Jeux Olympiques et Paralympiques (JOP) de 2024 entre la SOLIDEO et le Comité d’organisation des Jeux Olympiques (COJO) ?
Dès le dossier de candidature de Paris aux Jeux, il était clairement affiché que « L’organisation des Jeux sera de la responsabilité du Comité d’Organisation des Jeux Olympiques et Paralympiques (COJO), une entité privée à but non lucratif.
La Société de livraison des équipements olympiques et paralympiques (SOLIDEO) aura la responsabilité de la livraison des sites et des projets d’infrastructure nécessaires à l’organisation des Jeux, ainsi que de la planification de leur héritage. Le choix d’une entité publique souligne le rôle des autorités publiques dans le financement des sites et permettra de garantir les dépenses en capital des Jeux. ».
Ainsi, il a été constitué deux structures, Paris 2024 et la SOLIDEO, avec pour chacune d’elle des missions bien définies. Cette organisation avec deux structures distinctes constitue une spécificité française, qui n’a été utilisée qu’à Londres auparavant.
Par ailleurs, la maîtrise d’ouvrage des différents ouvrages concourant à la réalisation des JOP a été répartie entre plusieurs maîtres d’ouvrages publics et privés.
Paris 2024 est une association loi 1901, dépositaire des droits dédiés du Comité international olympique (CIO) et de l’IPC (Comité International Paralympique) en France dans le cadre de la préparation des Jeux Olympiques et Paralympiques.
Paris 2024 organisera la partie évènementielle des Jeux et aura notamment en charge la réalisation des ouvrages temporaires.
De son côté, la SOLIDEO, voit ses missions précisées par l'article 53 de la loi n° 2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l'aménagement métropolitain modifiée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, en ces termes :
« II. – Cet établissement a pour mission de veiller à la livraison de l'ensemble des ouvrages et à la réalisation de l'ensemble des opérations d'aménagement nécessaires à l'organisation des Jeux olympiques et paralympiques à Paris en 2024, dans les délais fixés par le Comité international olympique. L'établissement a également pour mission de veiller à la destination de ces ouvrages et de ces opérations à l'issue des jeux Paralympiques de 2024.
1. A cet effet, la société passe avec le Comité d'organisation des Jeux olympiques et paralympiques une convention qui fixe la liste, la programmation et le descriptif des ouvrages.
2. Pour l'exercice de sa mission, la société coordonne, notamment en organisant leurs interventions, les maîtres d'ouvrage et maîtres d'ouvrage délégués responsables des ouvrages et des opérations d'aménagement nécessaires à l'organisation des Jeux olympiques et paralympiques de 2024, avec lesquels elle conclut des conventions relatives au financement et au calendrier de livraison de ces ouvrages ou de réalisation des opérations d'aménagement. Elle contrôle le respect de ce calendrier de livraison ou de réalisation.
3. Elle peut assurer la maîtrise d'ouvrage ou la maîtrise d'ouvrage déléguée de certains des ouvrages ou de certaines opérations d'aménagement. Pour la réalisation de cette mission, la société exerce les compétences reconnues aux établissements publics d'aménagement.
La société peut se substituer au maître d'ouvrage, en cas de défaillance de celui-ci caractérisée par au moins l'un des manquements suivants :
a) La méconnaissance du calendrier de livraison ou de réalisation des ouvrages ;
b) Le dépassement des budgets prévisionnels ;
c) Le non-respect du programme ;
d) Tout autre élément conduisant à un retard ou à l'interruption de la conception, de la réalisation ou de la construction de tout ou partie des ouvrages ou des aménagements nécessaires aux jeux Olympiques et Paralympiques de 2024. (…)
4. La société participe au financement de tout ou partie des coûts des ouvrages et des opérations d'aménagement olympiques.
5. A l'issue des jeux Paralympiques de 2024, l'établissement a pour mission d'aménager les sites olympiques et paralympiques dans le cadre d'un projet urbain durable en lien avec les projets des collectivités territoriales. ».
A ce jour, 62 projets sont qualifiés d’ouvrages olympiques et relèvent donc des missions confiées à la SOLIDEO en sa qualité d’aménageur, de maitre d’ouvrage, de financeur ou de superviseur.
La SOLIDEO a signé avec les différents maîtres d’ouvrage des ouvrages olympiques, des conventions d’études et d’objectifs, pouvez-vous nous expliquer quelles sont finalités de ces conventions ?
La SOLIDEO, Paris 2024 et les différents maîtres d’ouvrages responsables des ouvrages ou opérations d’aménagement concourant à la livraison des JOP, contractualisent des conventions d’objectifs dont le contenu est énoncé par l’article 15 du décret n° 2017-1764 du 27 décembre 2017 relatif à l'établissement public Société de livraison des ouvrages olympiques, en ces termes :
« 1° La programmation physique et financière, les modalités de compte rendu et de suivi de sa réalisation et les calendriers de livraison des ouvrages et de réalisation des opérations d'aménagement nécessaires à l'organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024, ainsi que les modalités de leur reconversion dans le cadre d'un projet répondant aux exigences de développement durable et de viabilité économique de l'exploitation des infrastructures ainsi réalisées ;
2° Les modalités de mise à disposition des ouvrages au Comité d'organisation des jeux Olympiques et Paralympiques pendant la période des jeux ;
3° Les conditions et modalités d'attribution des concours financiers de la Société de livraison des ouvrages olympiques ;
4° Les conditions dans lesquelles la méconnaissance du calendrier de livraison ou de réalisation des ouvrages, le dépassement des budgets prévisionnels ou tout autre élément conduisant à un retard ou à une interruption des travaux, constitue une défaillance grave de nature à justifier une substitution de l'établissement au maître d'ouvrage.
En amont de ces conventions d’objectifs, se sont conclues pour certains ouvrages olympiques, des conventions d’études entre le maître d’ouvrage et la SOLIDEO pour la conduite et le financement des études préalables nécessaires à la conclusion des conventions d’objectifs. Ces conventions d’études permettent de définir le programme de chaque site pré et post Jeux, les limites de prestations, le calendrier prévisionnel ainsi que le coût d'objectif de chacun des ouvrages.
La SOLIDEO a pris l’engagement de développer une stratégie d’excellence environnementale, qui s’applique notamment aux projets dont elle a la maitrise d’ouvrage, comment se manifeste la mise en place de cette stratégie dans le cadre des procédures de passation de vos marchés ?
Rappelons qu’en application de l’Accord de Paris entré en vigueur en 2016, la France s’est engagée à atteindre la neutralité carbone en 2050. Selon le Groupe d’Experts Intergouvernemental sur l’Evolution du Climat (GIEC), cet objectif implique une diminution très rapide des émissions de gaz à effet de serre au cours de la prochaine décennie, de l’ordre de 45 % en 2030 par rapport à 2010. Il ne peut être atteint que par un changement radical des manières d’aménager, construire et gérer la ville. C’est pourquoi, l’ensemble des parties prenantes engagées dans la préparation des Jeux olympiques et paralympiques de Paris 2024 ont confié à la SOLIDEO la mission de faire des ouvrages et sites durables créés ou rénovés pour les Jeux à l’occasion d’une mise en pratique concrète de cette ambition, en mettant l’accent sur trois priorités :
· Se placer sur la trajectoire vers la neutralité carbone en 2050, avec une réduction drastique des émissions de gaz à effet de serre liées aux constructions sur l’ensemble de leur cycle de vie, par un recours massif aux matériaux biosourcés ou réemployés, et une réduction massive des émissions en phase d’exploitation, en agissant simultanément sur la performance énergétique des bâtiments et la “décarbonation” du mix énergétique grâce à des productions locales d’énergies renouvelables.
· Adapter la ville à de nouvelles conditions climatiques et à des évènements extrêmes en redéfinissant à l’aulne des dérèglements climatiques de 2050, les notions de confort urbain, dans les bâtiments et les espaces publics, et de résilience.
· Protéger et développer la biodiversité, en considérant la protection et le développement de la biodiversité urbaine comme un objectif majeur de la fabrication et de la gestion de la ville.
Appliquée à nos procédures de marchés publics, la stratégie d’excellence environnementale s’illustre au travers de l’introduction dans nos consultations d’un critère de sélection des offres relatif à la « performance environnementale » ou de la demande faite aux candidats d’évaluer l’impact carbone et la consommation de ressources en analyse de cycle de vie.
De même, un marché public pourra intégrer des considérations liées à l’innovation environnementale.
Ces priorités nous guident aujourd’hui, ainsi que les maitres d’ouvrages publics et privés que nous supervisons, au quotidien, dans la réalisation des ouvrages nécessaires aux Jeux.
Pouvez-vous nous expliquer le rôle de la SOLIDEO en tant qu'aménageur de la ZAC du village olympique et paralympique ?
Dans le cadre de sa mission d’aménageur, la SOLIDEO assure la livraison de quartiers de ville pour l’Héritage. Ces quartiers seront utilisés le temps des Jeux par Paris 2024 au moyen de conventions d’utilisation de site à conclure entre Paris 2024 et les maîtres d’ouvrages.
La nouveauté dans la mission de l’aménageur réside dans le travail sur la réversibilité des bâtiments de la ZAC Village Olympique et Paralympique qui vont connaitre deux usages successifs pendant les Jeux et après les Jeux. Cette transformation des immeubles a nécessité un travail nouveau de mise au point des projets dans un calendrier extrêmement contraint.
Plus généralement, en sa qualité d’aménageur, la SOLIDEO prend notamment en charge les tâches suivantes :
· Acquérir, le cas échéant, la propriété à l'amiable ou par voie de préemption ou d'expropriation, les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, ainsi que les droits mobiliers compris dans le périmètre des ZAC et nécessaires à la réalisation du programme des ZAC ; en assurer la gestion ;
· Procéder à toutes études opérationnelles nécessaires à la réalisation du projet ;
· Déconstruire les bâtiments existants dont la démolition est nécessaire pour la réalisation de l’opération d'aménagement ;
· Mettre en état et aménager les sols et réaliser les équipements d’infrastructures propres à l’opération destinés à être remis aux collectivités publiques compétentes ou groupement de collectivités ainsi qu'aux concessionnaires de service public ;
· De façon générale, réaliser tous les équipements concourant à l’opération globale d’aménagement, intégrés au programme de l’opération et en conformité avec le bilan financier prévisionnel de l’opération d’aménagement de chacune des ZAC ;
· Céder les biens immobiliers bâtis ou non bâtis, les concéder ou les louer à leurs divers utilisateurs ;
· Négocier les conventions de participation qui seront conclues avec les constructeurs n’ayant pas acquis leur terrain de l’aménageur en application de l’article L.311-4 du Code de l’urbanisme ;
· Assurer l’ensemble des tâches de conduite et de gestion de l’opération, et notamment :
¨ assurer la coordination des différents opérateurs intervenant pour la mise en œuvre des éléments du programme de l’opération,
¨ assurer le suivi et la coordination de la réalisation des aménagements et équipements mis à la charge des bénéficiaires de cessions des terrains aménagés,
· d'une manière générale, assurer l'ensemble des études, les tâches de gestion et la coordination indispensable pour la bonne fin de l'opération.
Le périmètre de la mission d’aménageur de la SOLIDEO est circonscrit aux deux opérations d’aménagement que sont la ZAC Village Olympique et Paralympique et la ZAC Cluster des Médias, lesdites opérations figurant parmi les 62 ouvrages nécessaires à l’organisation des JOP 2024.
Une fois les JOP achevés, l’enjeu principal sera l’héritage immobilier des ouvrages olympiques, la création du permis à double état permet-il de répondre à cet enjeu ?
Le permis à double état a été instauré par l’article 15 de la loi n°2018-202 du 26 mars 2018 relative à l’organisation des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024.
Ses conditions de mise en œuvre ont été précisées par le décret n° 2018-512 du 26 juin 2018 portant application des articles 10 et 15 de la loi n°2018-202 du 26 mars 2018.
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « loi ELAN » est venue compléter le dispositif prévu par l’article 15 de la loi du 26 mars 2018 susvisée aux termes duquel :
« Lorsqu’un projet de construction ou d'aménagement comporte un état provisoire correspondant aux seules nécessités de la préparation, de l'organisation ou du déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024 et un état définitif propre à ses affectations ou destinations postérieures au déroulement des jeux, le permis de construire ou d'aménager autorise cet état provisoire et cet état définitif.
Il peut être dérogé, afin d'autoriser l'état provisoire du projet, aux exigences définies au premier alinéa de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme, à l'exception de l'application des règles relatives à la préservation de la sécurité et de la salubrité publiques et sous réserve du respect de ces exigences par l'état définitif du projet. Dans ce cas, le permis de construire ou d'aménager indique les prescriptions auxquelles il est dérogé et les motifs justifiant cette dérogation au regard de l'objet de la règle en cause et de l'utilisation provisoire de la construction ou de l'aménagement.
Le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager dispose d'un délai maximal de trois ans à compter de la date de la cérémonie de clôture des jeux Paralympiques pour réaliser le projet dans son état définitif. A défaut, ce bénéficiaire ou son ayant droit doit procéder, sans indemnité, dans un nouveau délai d'un an, à l'enlèvement de la construction ou à la suppression de l'aménagement et remettre, à ses frais, le terrain en l'état. En cas d'inobservation par le bénéficiaire ou son ayant droit de ce second délai, les peines prévues au premier alinéa de l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme lui sont applicables. Les articles L. 480-1, L. 480-5 à L. 480-9, L. 480-12 et L. 480-14 du même code sont également applicables.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent article. »
La volonté du législateur était d’inventer un nouvel outil afin de répondre aux préoccupations des collectivités territoriales quant à la reconversion des sites des Jeux Olympiques et Paralympiques, en autorisant en même temps deux versions successives d’une même construction, en version Jeux Olympiques et Paralympiques et en version Héritage.
L’article 2 du décret du 26 juin 2018 est venu préciser la définition de l’état provisoire et de l’état définitif en ces termes :
« L’état provisoire de la construction ou de l'aménagement projeté est celui dans lequel il présente toutes les caractéristiques qui permettent son utilisation pour les besoins de l'organisation, de la préparation ou du déroulement des jeux Olympiques et Paralympiques de 2024.
L'état définitif de la construction ou de l'aménagement projeté est celui dans lequel il présente toutes les caractéristiques qui assurent un usage conforme à sa destination ou à son affectation postérieure au déroulement des jeux, dans le cadre d'un projet urbain durable en lien avec les projets des collectivités territoriales. »
L’objectif d’un tel permis est non seulement de sécuriser l’autorisation des deux utilisations (provisoires et définitives) des constructions, d’optimiser le temps d’instruction des dossiers, de pouvoir déroger aux règles d’urbanisme pour l’état provisoire, de réduire les possibilités de recours contentieux en fusionnant les deux autorisations en un seul arrêté mais aussi et surtout de garantir la dimension Héritage des constructions réalisées, conformément aux engagements de la candidature Paris 2024.
Ce nouvel outil perdurera-t-il après les Jeux ? Il pourrait faire partie de l’Héritage au service de l’innovation et de l’urbanisme durable !
Quels conseils donneriez-vous aux jeunes avocats publicistes ?
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